INFORME ACTUALIZADO
ASESORAMIENTO TRIBUTARIO DRA GABRIELA ANNONI
REGÍMENES DE RETENCIÓN IMPUESTOS NACIONALES Y GRAVÁMENES PROVINCIALES SANTA FE
Procedimiento de análisis de casos transferencia inmuebles (obligación de actuar como agentes de retención solamente por actos protocolares)
1- Onerosidad de la operación: existencia de contraprestación, con independencia de liquidez o margen de rentabilidad.
2- Sujeto transferente:
2.1: SUJETOS EMPRESA
2.1.1. A nivel nacional: siempre alcanzado por Impuesto a las Ganancias (arts. 2 inc 2, 53 y 73 LIG)
2.1.1.a- Exenciones (artículo 26 LIG). Si son subjetivas, se requiere inscripción en el Registro de Entidades Exentas excepto que se trate del Estado o representaciones diplomáticas.
2.1.1.b- Causales de no retención (complementar con estudio RG AFIP 2139/2006 art 19, 24 y cc.):
● Reorganización societaria (art. 80 y cc LIG)
● Expropiación a favor del Estado
● Que la operación haya sido incluida en DDJJ de período fiscal anterior. En tal caso se requiere Certificación Contable intervenida por Consejo Profesional de Cs. Económicas.
● Transferencias en el marco de las leyes 24374 (regularización dominial) y 22927 (planes de construcción masiva Banco Hipotecario Nacional).
● Reemplazo de bien de uso: condición de haber afectado el inmueble a esa finalidad durante los últimos dos años previos a la transferencia onerosa. Certificado de no retención emitido por AFIP (artículos 70 y 71 LIG, arts. 158 y 159 Dto. 862/2019).
● Fallido. Se requiere Certificado de no Retención expedido por AFIP
● Quebranto. Se requiere Certificado de no Retención expedido por AFIP
● Certificado definitivo de exclusión de retención según RG AFIP 830/2000
● Exhibición de certificado de retención sobre la misma operación
● Permuta: solamente se retiene cuando hay integración en efectivo y sobre la parte integrada en efectivo (artículo 15 RG AFIP 2139/2006)
2.1.1.c- Imposibilidad de retención: Si se debe retener y no hay fondos, se retiene hasta el importe posible y se consigna que el transferente debe autorretenerse en el marco del artículo 12 RG AFIP 2139/2006
2.1.1.d- Alícuota de retención aplicable: 3% para residentes nacionales, sobre precio o avalúo, lo que resulte superior. Si no hay precio, se aplica precio de plaza o avalúo lo que resulte superior. Si no hay precio de plaza el transferente debe requerir a la AFIP una Constancia de Valuación, a cuyo efecto exigirá el aporte de dos tasaciones inmobiliarias de corredores habilitados. En el caso de residentes del exterior, debe solicitarse al apoderado que tramite certificado de retención por residente del exterior ante AFIP, en el cual constará el importe a retener, calculado al 35% sobre el 50% del precio de venta, excepto que el apoderado aporte a la AFIP constancias documentales de costo adquisición y gastos de mantenimiento para arribar a la ganancia neta.
2.1.1.e- Precio en moneda extranjera: se convierte al tipo de cambio vendedor billete del día hábil cambiario inmediato anterior al pago. En el caso de certificados de retención por residente del exterior, el propio certificado prevé que el agente de retención actualice el monto a retener considerando el tipo de cambio que corresponda aplicar.
2.1.2 A nivel provincial: siempre alcanzado por IIBB (artículo 174 CF SF)
2.1.2.a: Concepto de venta: alcanza a cualquier acto por el que se transfiera onerosamente (artículo 188 CF SF)
2.1.2.b- Exenciones subjetivas (artículo 212 CF SF): debe verificarse que la operación encuadre en el objeto de la entidad exenta.
Exenciones objetivas (artículo 213 CF SF):
● Venta de bien de uso (art. 213 inciso a CF SF)
● Primera venta de vivienda nueva (art. 213 inciso q CF SF)
● Actividad construcción (art 213 inciso p CF SF): requiere registro de la actividad (mínimamente ante AFIP) y no superar $ 2.250.000 de ingresos brutos totales el año anterior (verificar que este monto puede sufrir modificaciones posteriores a la emisión del presente resumen).
2.1.2.c- Alícuota aplicable: 4,5% sobre precio, a falta de precio se considera precio de plaza el último avalúo fiscal según Resolución API 15/97 y sus modificatorias. Si se trata de actividad de construcción (debidamente registrada), la alícuota aplicable es el 2%
2.1.2.d- Precio en moneda extranjera: conversión en pesos al tipo de cambio promedio entre comprador y vendedor billete BNA del día hábil cambiario anterior a la fecha de la configuración del hecho imponible (artículo 10 CF SF).
2.2. PERSONAS HUMANAS:
2.2.1 A nivel nacional, alcanzadas por IG en los siguientes casos
● Habitualidad, con conservación de la fuente productora de la renta (art. 2 inc. 1)
● Aún sin configurarse habitualidad, si la renta encuadra en alguna de las 4 categorías de renta alcanzada por Ganancias. Por transferencia de inmuebles encontramos como renta de 3ra. Categoría (Beneficios empresariales):
-Loteo: cuando de un inmueble y un fraccionamiento se obtienen más de 50 lotes, o cuando se transfieren más de 50 lotes en el lapso de dos años desde la primera venta aunque provengan de distintos fraccionamientos (art. 53 LIG, art. 151 Dto. 862/2019)
-Construcción en ph para comercialización (art. 53 LIG, art. 152 Dto. 862/2019)
-Conjunto inmobiliario (art. 53 LIG)
-Explotación unipersonal (art. 53 LIG)
-Venta de bien de uso dentro de los dos años del cese de la explotación (art. 133 Dto. 862/2019).
También está gravada por ganancias la venta de inmueble recibido como pago de honorarios dentro de los dos años (art. 185 Decreto 862/2019)
Si a la persona humana no le aplica IG por habitualidad o renta de 3ra. Categoría, le aplica:
-ITI: si el inmueble que se transfiere hubiera sido adquirido onerosamente antes del 1/1/2018. Si hubiera sido adquirido a título gratuito, el ITI aplicará a la transferencia onerosa actual si el causante o donante hubiera adquirido onerosamente el inmueble antes del 1/1/2018. Según artículo 255 del Decreto 862/2019 aplica ITI si la posesión o el pago del 75% por lo menos del costo acontecieron con anterioridad al 1/1/2018, aunque el título sea posterior. Si la venta estuviera alcanzada por ITI, tener en cuenta: a) que no están alcanzadas las transferencias por expropiación a favor del Estado, b) exención de representantes diplomáticos, c) opción de no pago por reemplazo de vivienda, que exige la presentación de un certificado emitido por AFIP. La alícuota aplicable por ITI es el 1,5%, tanto para residentes nacionales como del exterior, pero en el caso de éstos últimos debe solicitarse al apoderado la tramitación de un certificado de retención por residente del exterior.
-Impuesto cedular (Ganancias, renta de 2da. Categoría): si el inmueble que se transfiere hubiera sido adquirido onerosamente a partir del 1/1/2018. Los escribanos no son agentes de retención del impuesto cedular por disposición de la RG AFIP 4190/2018 que dispone no aplicar la RG AFIP 2139/2018. El impuesto cedular es parte del IG pero corresponde a renta de 2da categoría que aplica cuando no aplica renta de 3ra. Categoría. El impuesto cedular por transferencia de inmuebles es un 15% de la diferencia entre el precio de venta y el costo actualizado por IPC (índice de precios al consumidor), también se pueden detraer costos de intermediación y escribanía. En el impuesto cedular, la venta de la casa habitación está exenta según art. 26 inciso n de la LIG.
2.2.2 A nivel provincial, alcanzadas por Ingresos Brutos en los siguientes casos:
● Habitualidad (art. 174, 175 CF SF)
● Explotación unipersonal, organización como empresa (art. 174, 176 CF SF)
● Aún cuando no haya habitualidad, en los siguientes casos;
-Loteos, cuando de un solo inmueble y un fraccionamiento se obtienen más de 10 lotes, o cuando se venden más de 10 lotes dentro del lapso de dos años desde la primera venta, aunque provengan de distintos fraccionamientos (art. 177 inciso f punto 1 CF SF)
-Construcción en ph para comercialización (art. 177 inciso f punto 2 CF SF)
-Venta dentro de los dos años de la adquisición (art. 177 inciso f punto 3 CF SF)
2.2.3 Exenciones:
● Venta de bien de uso (art. 213 inciso a CF SF)
● Primera venta de vivienda nueva (art. 213 inciso q CF SF)
● Actividad construcción (art 213 inciso p CF SF): requiere registro de la actividad (mínimamente ante AFIP) y no superar $ 2.250.000 de ingresos brutos totales el año anterior (verificar que este monto puede sufrir modificaciones posteriores a la emisión del presente resumen).
2.2.4 Alícuota aplicable: 4.5%. Si se trata de actividad de construcción (debidamente registrada), la alícuota aplicable es el 2%
2.2.5. Base de cálculo: precio, a falta de precio se considera precio de plaza el último avalúo fiscal.