CONSULTORIA TRIBUTARIA (NACIONAL – PROVINCIAL) Y UIF

1. Adjudicación de inmueble a fiduciante beneficiario persona humana, aportante de dinero en fideicomiso de construcción en ph, con entrega de posesión de fecha cierta anterior al 1/1/2018. Venta por parte del adjudicatario. Gravabilidad en ITI/Ganancias por construcción en ph para comercializar (renta de 3ra. Categoría -beneficios empresariales-, retención al 3%)/Ganancias impuesto cedular (el escribano no debe retener según RG AFIP 4190/2018): la venta no está gravada por Ganancias en virtud de construcción en ph para comercialización porque fue el fideicomiso el sujeto que construyó en propiedad horizontal y no quien está transfiriendo (adjudicatario). Tampoco está gravada por impuesto cedular porque el transferente recibió posesión antes del 1/1/2018 (artículo 255 Decreto reglamentario Ganancias 862/2019). La transferencia está gravada por ITI.

 

2. Adjudicación de inmueble (bien ganancial) por disolución sociedad conyugal en el marco de divorcio vincular: no es un acto a título oneroso, por lo tanto la adjudicación no está gravada por ITI

 

3. Adjudicación de inmueble (bien propio) en el marco de disolución de sociedad conyugal por divorcio vincular: según Dictamen DAL AFIP 43/2003 la adjudicación no está gravada por ITI. Recordar que un Dictamen es la opinión del Fisco ante un caso determinado, no es normativa.

 

4. Boleto de compraventa del año 1983. Escrituración en el día de la fecha. Gravabilidad. Intereses.: El ITI fue dispuesto por Ley 23905 Título VII (1991), por lo tanto no resulta aplicable. Respecto del devengamiento de intereses por retenciones o autorretenciones que debieron hacer el comprador o vendedor por boleto, AFIP no considera al escribano responsable.

 

5. Certificado de no retención por reemplazo de vivienda en trámite al momento del otorgamiento escritura: si el transferente no ha obtenido el certificado a la fecha de escrituración, el escribano debe retener e ingresar a la AFIP. Sin perjuicio de dejar constancia en la escritura de que el transferente manifiesta bajo declaración jurada ejercer la opción del artículo 14 Ley 23905 Título VII a efectos de que una vez cumplido el reemplazo solicite a la AFIP devolución de la retención, asesorar al transferente en el sentido de que es factible que AFIP deniegue devolver la retención efectuada porque considere que no hay ejercicio de la opción si el certificado de no retención no estaba vigente al momento de otorgamiento de la escritura (hay antecedente de Tribunal Fiscal de la Nación en tal sentido).

 

6. Certificado de no retención ITI por reemplazo de vivienda. Venta de departamento y cochera. Tramitación: AFIP considera que en el caso de venta como conjunto inmobiliario, la opción de no pago por reemplazo de vivienda puede alcanzar a la cochera que se vende conjuntamente con la unidad funcional. Pero deben tramitarse dos certificados, uno por cada inmueble con identificación catastral diferente, asignando a cada uno de los inmuebles el precio que le corresponda dentro del total.

 

7. Cesión por parte de persona humana de los derechos de un boleto de compraventa de inmueble con destino de vivienda con entrega de posesión fechado en 2021. El boleto que hoy se cede tiene firmas certificadas y sellado repuesto: la cesión con entrega de posesión está gravada por impuesto cedular. El escribano no es agente de retención del impuesto cedular. Recordar asimismo que el escribano es agente de retención únicamente cuando otorga acto protocolar.

 

8. Cesión de derechos posesorios: no está gravada por ITI.

 

9. Cesión recíproca de personas humanas respecto de derechos por boletos de compraventa. Fecha de la cesión recíproca 2019. No se menciona monto. Los boletos son por diferente monto. Hoy una de las personas humanas cede los derechos del boleto que adquirió por cesión recíproca en 2019. Impuesto aplicable. Costo de los derechos que hoy está cediendo: La actual cesión está gravada por impuesto cedular, porque cede derechos -respecto de inmueble- adquiridos onerosamente en 2019. El escribano no debe aplicar retención de la RG AFIP 2139/2006 por disposición de la RG AFIP 4190/2018. El costo a tener en cuenta por el cedente a efectos del impuesto cedular -15% de la diferencia entre el precio de cesión onerosa menos costo actualizado por IPC- será el del boleto de mayor valor entre los dos cuyos derechos se cedieron recíprocamente en el año 2019.

 

10. Constitución de usufructo oneroso: no está gravada por ITI.

 

11. División de condominio en la cual no hay compensación en dinero. Uno de los otorgantes es argentino residente en el exterior: No hay retención de impuestos nacionales en una división de condominio como la planteada. Si el residente del exterior actúa por apoderado, dicho apoderado deberá presentar al escribano otorgante de la escritura la constancia de vinculación tramitada ante AFIP según RG 3285/12. Y como la división de condominio no se informa por CITI Escribanos deberá ser informada por el régimen de Terceros Intervinientes.

 

 

12. División de condominio posterior al 1/1/2018 y actual venta del inmueble por parte de persona humana, inmueble con destino de vivienda: a efectos de discernir si la venta está gravada por ITI o impuesto cedular no debe considerarse la fecha de división del condominio sino la de adquisición a título oneroso. Si la adquisición a título oneroso es de fecha anterior al 1/1/2018, la venta no estaría gravada por impuesto cedular sino por ITI.

 

 

13. Impuesto cedular. Lo que debe consignarse en la escritura: No hay obligación de fundamentar por qué no se retiene cuando no hay obligación de hacerlo (ni ITI porque no procede, ni impuesto cedular por disposición de la RG AFIP 4190/2018). Si quieren exponer por qué razón no retienen ITI, se puede consignar: No retengo Impuesto a la Transferencia de Inmuebles en el marco del artículo 86 inciso a) de la Ley 27.430. No retengo 3% a cuenta de Impuesto a las Ganancias según RG AFIP 2139/2006 por disposición de la RG AFIP 4190/2018. Por otra parte pueden asesorar al cliente por instrumento aparte y en el siguiente sentido: Informo a Ud que por Ley 27.430 la operación celebrada por Escritura Nro. XXX.de fecha XXX está alcanzada por el Impuesto Cedular (Ganancias), que grava con alícuota del 15% la diferencia entre el precio de venta y el costo actualizado por IPC, encontrándose exenta la venta de la casa habitación. Sin perjuicio de lo anterior y a efectos de verificar su obligación de liquidación e ingreso, se recomienda la consulta con contador o asesor tributario a efectos de cumplimentar en tiempo y forma con la normativa vigente y aplicable.

 

14. Moneda extranjera – Tipo de cambio a tomar: a nivel nacional debe tomarse el tipo de cambio vendedor billete Banco Nación Argentina del día hábil cambiario anterior a que se perfeccione la transferencia gravada -boleto/documento equivalente con entrega de posesión o escritura, lo que ocurra primero.

 

15. Partición hereditaria y venta posterior de lote baldío. Gravabilidad en ITI o impuesto cedular: no se toma en cuenta la fecha de la partición sino la de adquisición onerosa por parte del causante. Si el causante adquirió onerosamente antes del 1/1/2018, la venta actual estará gravada por ITI, si lo adquirió con posterioridad la venta actual estará gravada por impuesto cedular y el escribano no es agente de retención según RG AFIP 4190/2018.

 

16. Permuta de inmueble por inmueble sin precio: si el o los permutantes están gravados por ITI, la retención del 1,5% se calcula sobre el precio de plaza mayor entre ambos inmuebles. Si el transferente gravado por ITI no aporta los fondos para poder efectuar la retención, el escribano puede consignar en la escritura que no retiene por inexistencia de fondos líquidos disponibles quedando a cargo del transferente autorretenerse según artículo 12 RG AFIP 2141/2006.

 

17. Permuta de inmueble por otro inmueble e integración en efectivo: si ambos permutantes son personas humanas gravadas por ITI, la retención de este gravamen al 1,5% debe calcularse exclusivamente sobre el precio asignado a los inmuebles -el ITI no grava la disposición de fondos.

 

 

18. Persona humana residente del exterior, transferencia de dominio de inmueble: el apoderado deberá darse de alta ante AFIP como tal en el marco de la RG AFIP 3285/2012. Si el precio exige COTI, el apoderado deberá tramitarlo previo a gestionar el certificado de retención por residente del exterior ante la AFIP que deberá aportar al escribano previo a otorgar la escritura de transferencia de dominio. El certificado de retención informa monto a retener. Si el precio es en moneda extranjera, el certificado se ha tramitado calculando el precio en pesos según el tipo de cambio vendedor Banco Nación del día hábil anterior al inicio del trámite. En tal caso, observar que al pie del certificado está previsto que el agente de retención (escribano público) actualice el monto calculando el porcentaje de retención (1,5%) sobre el monto en pesos al tipo de cambio vendedor billete Banco Nación del día hábil anterior a la escritura.

 

19. Poder especial irrevocable: si identifica un inmueble respecto del cual se otorgó boleto con entrega de posesión, deben retener el ITI. En la escritura traslativa de dominio de inmueble, se citará que el impuesto ya ha sido cancelado adjuntando constancia de dicha situación -ingreso de la retención por el SICORE.

 

20. Transacción. Persona humana transfiere inmueble (terreno baldío) adquirido por herencia, en cumplimiento de acuerdo transaccional por determinado monto. Causante adquirió onerosamente el inmueble antes del 1/1/2018: transferencia gravada por ITI.

 

 

21. Prescripción: Escritura en la que se cita boleto con entrega de posesión de fecha cierta. La prescripción de las facultades de AFIP respecto del ITI opera a los cinco años contados desde el 1ro. de enero del año siguiente a la configuración del hecho imponible. El hecho imponible se configura en el momento del boleto/documento equivalente con entrega de posesión o escritura, lo que ocurra primero. Recordar que existen regímenes de regularización o blanqueo (por ley) que prevén la suspensión de los plazos de prescripción por un año. De cualquier forma considero improcedente que el escribano como agente de retención argumente prescripción para no retener porque no sabe si operó alguna causal de suspensión o interrupción. Si el transferente no le otorga al escribano los fondos necesarios para retener, el escribano podrá argumentar que no retiene por inexistencia de fondos líquidos disponibles quedando a cargo del transferente autorretenerse según artículo 12 RG AFIP 2141/2006.

 

22. Venta de adjudicatario de inmueble en el marco de disolución de sociedad conyugal por divorcio vincular: para definir si la venta está gravada por ITI o impuesto cedular debemos retrotraernos a la fecha de ingreso al patrimonio de la sociedad conyugal (adquisición onerosa). Si la adquisición es anterior al 1/1/2018 la venta del adjudicatario estará gravada por ITI. Si la adquisición fue a partir del 1/1/2018 la venta del adjudicatario estará gravada por impuesto cedular y no por ITI. El escribano público no es agente de retención del impuesto cedular según lo dispuesto por RG AFIP 4190/2018.

 

23. Venta de inmueble perteneciente a sociedad conyugal. Certificado de no retención por reemplazo de vivienda: según RG AFIP 2141/2006 debe tramitarse un solo certificado a nombre de la sociedad conyugal. Este trámite podrá realizarse en forma simplificada (automáticamente por página web AFIP) solamente si el precio no supera $ 120.000. Independientemente de la titularidad según Registro General, el criterio de la AFIP es que este trámite sea iniciado por quien declare el inmueble en el Impuesto sobre los Bienes Personales e informe en el mismo trámite al cónyuge. Dado que por otra parte cualquier persona humana puede tramitar en forma simplificada (en la página web de la AFIP) el certificado de no retención cuando el inmueble se declara como casa habitación en el Impuesto sobre los Bienes Personales, es factible que el cónyuge que declare en Bienes Personales el inmueble presente el certificado de no retención por el 100% exclusivamente a su nombre. En tal caso existe un incumplimiento formal en cuanto a la manera en que se debe tramitar el certificado de no retención por reemplazo de vivienda.

 

24. Venta de inmueble por parte de persona humana adjudicataria de fideicomiso de administración: debe considerarse la fecha de adquisición por parte de la persona humana, no la fecha de adjudicación por el fideicomiso. Si fue anterior al 1/1/2018, la venta estará gravada por ITI.

 

25. Venta de inmueble por parte de persona humana adjudicataria de fideicomiso de construcción en ph o urbanización: si la escritura de adjudicación es posterior al 1/1/2018 pero ha habido posesión o pago de al menos el 75% del costo del inmueble en forma previa al 1/1/2018, la venta del adjudicatario continuaría estando gravada por ITI. Tener en cuenta que la AFIP aún no ha reglamentado la normativa que contempla estas previsiones y desconocemos a esta fecha qué exigirá a efectos de considerar configurada la posesión o pago antes del 1/1/2018 -artículo 255 Decreto 862/2019 reglamentario de la Ley del Impuesto a las Ganancias-.

 

26. Venta de inmueble con destino de vivienda por parte de persona humana heredera de causante que construyó en propiedad horizontal sobre terreno adquirido onerosamente antes del 1/1/2018: la venta no está gravada por impuesto a las ganancias por construcción en ph para comercializar porque quien construyó en propiedad horizontal no es quien vende; tampoco por impuesto cedular porque el causante adquirió onerosamente el terreno sobre el que construyó antes del 1/1/2018. La venta está gravada por ITI.

 

27. Venta de nuda propiedad adquirida por donación en el año 2019. Vendedor residente del exterior.: si el donante adquirió la nuda propiedad onerosamente antes del 1/1/2018, la venta del donatario está gravada por ITI. El apoderado debe tramitar el certificado de retención por residente del exterior. Si el donante hubiera adquirido la nuda propiedad onerosamente a partir del 1/1/2018, la venta por parte del donatario estaría gravada por impuesto cedular, del cual el escribano no es agente de retención por disposición de la RG AFIP 4190/2018 que indica no aplicar a este tipo de operación la retención prevista por la RG AFIP 2139/2006.

 

28. Venta por parte de persona humana de lote no explotado adquirido por partes indivisas en distintas fechas antes y después del 1/1/2018. Impuesto a aplicar: el precio correspondiente al porcentaje del total del inmueble adquirido onerosamente antes del 1/1/2018 estará gravado por ITI, y el correspondiente al porcentaje adquirido a partir de esa fecha estará gravado por impuesto cedular. El escribano es agente de retención únicamente del ITI. Si fuera el caso de un terreno adquirido onerosamente antes del 1/1/2018 sobre el que se hacen mejoras para luego venderse, el precio correspondiente aún a las mejoras incluidas a partir del 1/1/2018 estará gravado por ITI.

1. Adjudicación por disolución de sociedad comercial: gravada por impuesto a las ganancias, según decreto reglamentario 862/2019 debe considerarse el precio de plaza. Si el transferente no aporta los fondos necesarios para la retención, el escribano debe consignar que no retiene por inexistencia de fondos líquidos en su presencia quedando a cargo del transferente autorretenerse en el marco del artículo 12 de la RG AFIP 2139/2006.

 

2. Boletos de compraventa con y sin entrega de posesión. Loteo. Vendedora una SRL. Escribano certifica firmas: no hay obligación de actuar como agente de retención porque es un acto extraprotocolar. Esto no quiere decir que la operación no esté gravada para la SRL, lo cual tampoco depende de la cantidad de lotes, porque es un sujeto empresa y está gravado por toda renta que genera. Al momento del otorgamiento de la escritura traslativa de dominio del inmueble el Escribano deberá actuar como agente de retención excepto que le presenten alguna causal de eximición de retención, como puede ser una certificación contable de que la SRL ha incluido la venta en alguna declaración jurada del Impuesto a las Ganancias, lo que implica que el impuesto ya ha sido liquidado y por lo tanto no le corresponde al escribano efectuar retención a cuenta de un impuesto que ya ha sido determinado.

 

3. Conjunto inmobiliario: el desarrollo y enajenación de inmuebles bajo el régimen de conjunto inmobiliario del Código Civil y Comercial de la Nación está gravado por el impuesto a las Ganancias (artículo 53 inciso f Ley 20628 t.o. por Decreto 824/2019). No importa la cantidad de lotes ni de unidades, si el desarrollo se encuadra jurídicamente como conjunto inmobiliario, estará gravada la venta por ganancias como renta de tercera categoría (beneficios empresariales) con retención por parte del escribano que otorga escritura traslativa de dominio del 3% sobre precio según RG AFIP 2139/2006.

 

4. Escritura otorgada en extraña jurisdicción respecto de inmueble ubicado en Santa Fe. Responsable de retención de impuestos nacionales: el responsable es el notario que otorga la escritura traslativa de dominio.

 

5. Fundación. Venta. Exención: el escribano debe corroborar que el sujeto esté inscripto en el Registro de Entidades Exentas en el Impuesto a las Ganancias RG AFIP 2681/09. Consultar el siguiente link cargando la CUIT del sujeto: https://www.afip.gob.ar/genericos/exentas-rg2681/

 

 

6. Loteador persona humana. Venta por boleto de hace más de cinco años. Prescripción: si el lote a escriturar pertenece a un inmueble y un fraccionamiento del que hayan surgido más de 50 lotes según plano, la venta está gravada por ganancias, al igual que si ha vendido más de 50 lotes en el lapso de dos años desde la primera venta aunque provengan de distintos fraccionamientos. En tales casos el impuesto que grava la operación es ganancias y la prescripción se configura a los 5 años contados desde el 1ro. de enero siguiente al vencimiento para la presentación de declaración jurada y pago, o de 10 años si no está inscripto. Respecto de la prescripción, a mi criterio el escribano nunca puede afirmar que ha operado porque desconoce si se ha configurado alguna causal de interrupción o suspensión de dicho plazo. El escribano puede argumentar que no retiene por inexistencia de fondos disponibles en su presencia, quedando a cargo del transferente autorretenerse en el marco del artículo 12 de la RG AFIP 2139/2006.

 

7. Loteo de más de 50 lotes perteneciente a dos condóminos personas humanas. Con posterioridad al fraccionamiento dividen condominio. Gravamen aplicable a las siguientes ventas: el hecho de dividir condominio no desbarata que ambas personas humanas fraccionaron un inmueble y obtuvieron más de 50 lotes, por lo que la venta de lotes aún posteriores a la división de condominio continúa gravada por impuesto a las ganancias y el escribano debe retener el 3% sobre precio a cuenta. Diferente hubiera sido si dividían condominio antes de fraccionar y cada uno de ellos obtenía no más de 50 lotes del inmueble del que resultaran titulares únicos.

 

8. Loteo del que resultaron 120 lotes. Loteador fallece. Tres herederos (con idéntica participación en el sucesorio) venden por tracto abreviado los 120 lotes antes de la aprobación de cuenta particionaria: Los herederos no lotearon, por lo que estarán gravados por impuesto a las ganancias si venden más de 50 lotes en el lapso de dos años desde la primera venta. Dado que vendieron los tres herederos más de 50 lotes en una sola operación, la venta está gravada por impuesto a las ganancias. Si hubieran vendido con posterioridad a la aprobación de la cuenta particionaria, cada uno de ellos habría enajenado solamente 40 lotes y no hubieran resultado alcanzados por impuesto a las ganancias por el motivo expuesto.

 

9. Moneda extranjera. Tipo de cambio a tomar: a efectos de retener ganancias según RG AFIP 2139/2006, se debe tomar el tipo de cambio vendedor billete Banco Nación Argentina del día hábil cambiario anterior al/a los pago/s.

 

10. Permuta de inmueble por inmueble sin integración en efectivo: Si el o los transferentes están gravados por impuesto a las ganancias, según artículo 15 de la RG AFIP 2139/2006 solamente procede la retención del 3% si hay integración en efectivo y sobre la parte integrada en efectivo. Es decir que en el caso planteado el escribano no debe retener.

 

11. Propiedad horizontal: Persona humana que adquiere terreno en fecha actual, construye en propiedad horizontal y vende: está gravada por impuesto a las ganancias (renta de tercera categoría) y el escribano debe retener a cuenta el 3% sobre precio según RG AFIP 2139/2006. Recordar que tratándose de un transferente persona humana, antes de analizar si procede ITI o impuesto cedular, deben descartar la gravabilidad en ganancias por habitualidad en la comercialización de inmuebles o encuadramiento como renta de 3ra. Categoría -explotación, loteo, ph, conjunto inmobiliario-

 

12. Reemplazo de bien de uso. Certificado de no retención. Bien de reemplazo a adquirir en el lapso de 1 año (o construir en 4 años si fuera inmueble): puede no ser un inmueble siempre que cumpla con el destino de bien de uso.

1. Hipoteca, ampliación: la constitución o ampliación de hipoteca deben ser informadas, salvo que el acreedor hipotecario sea una entidad bancaria de capital estatal. Tampoco debe informarse la constitución o ampliación de hipoteca por saldo a favor del mismo vendedor.

 

2. Impuesto cedular. Cómo exponer que el escribano público no debe retener: Marcar que la operación no está gravada por ITI. Respecto del Impuesto a las Ganancias, hasta tanto incorporen al programa aplicativo la opción “impuesto cedular” marcar “otros actos no alcanzados” como causal de no retención.

1. Adquirentes de nuda propiedad y usufructo. Cómo informar participación en la tramitación del Certificado de Bienes Inmuebles: La RG AFIP 2371/2007 no prevé la posibilidad de informar en forma discriminada nudos propietarios y usufructuarios. Por lo tanto un criterio a adoptar es el de trazabilidad económica que consiste en informar a los adquirentes, sean de nuda propiedad o usufructo, con el porcentaje que corresponda a su participación en el precio total de la escritura.

 

2. Cesión de boleto con entrega de posesión por monto superior a $ 1.500.000. El boleto que se cedió es por monto inferior a $ 1.500.000. Obligación del escribano de solicitar COTI al cedente: El escribano, al otorgar la escritura traslativa de dominio del inmueble, solicitará COTI (si correspondiere) al titular registral. En este caso no procede por monto.

 

3. Precio en la escritura inferior en más del 30% respecto del precio consignado en el COTI: La RG AFIP 2371/07 prevé que en tal caso debe informarse si hubo boleto de compraventa o documento equivalente.

 

4. Transferente que debe tramitar COTI y no lo aporta: El escribano puede otorgar la escritura igualmente, e informarla por el CITI ESCRIBANOS. El transferente es pasible de multa por infracción formal que puede aplicar la AFIP.

 

5. Transferente que tramita dos COTI: El COTI es una obligación del transferente. Si emitió dos, ambos contienen los datos correctos y ninguno ha sido utilizado, puede aplicarse cualquiera de ambos. El restante puede ser desistido por el transferente o, en su defecto, caducará a los 24 meses.

 

6. Varios inmuebles en la escritura. Cómo se tramita el Certificado de Bienes Inmuebles: Todo dato que sea sumarizable, debe consignarse por el total (superficie, avalúo fiscal). Respecto de partida inmobiliaria, una vez consignada la que corresponde a la unidad principal o la de mayor avalúo fiscal, se pueden agregar las restantes partidas inmobiliarias.

1. Adquisición de inmueble con dinero donado o prestado. UIF. Documentación respaldatoria del origen de los fondos: solicitar al adquirente (donatario, mutuario) documentación respaldatoria del origen lícito de los fondos del donante o mutuante.

 

2. Documentación respaldatoria del origen de los fondos. Monto: Respecto a la documentación respaldatoria, es obligatoria si el monto supera $ 12.320.000, no importa cuál sea la forma de pago. Recomendación: si el pago es en efectivo y superior a $ 1.120.000, pedir igualmente documentación respaldatoria para desbaratar uno de los indicios de operación sospechosa previsto por la Resolución UIF 21/2011.

 

3. Documentación respaldatoria del origen de los fondos. Pago con bonos que se adquieren en Argentina y se liquidan en el exterior: si hay obligación de exigir documentación respaldatoria según Resolución 21/2011 UIF y modificatorias, el escribano público debe exigir aquella que respalde la generación de los pesos con los que se han adquirido en Argentina los bonos o con los que se han adquirido los dólares que fueron necesarios para la adquisición de los bonos, en el último caso también debe exigirse comprobante de compra de los dólares en el mercado formal.

 

4. Donación efectuada con dinero obtenido de la venta previa de inmueble. Necesidad de certificación contable: No es necesaria una certificación contable. El pagador debe aportar documentación respaldatoria de la venta del inmueble. La certificación contable es necesaria cuando la documentación con la que el pagador pretende demostrar el origen lícito de los fondos es de interpretación propia de la incumbencia profesional de un contador público -balances, declaraciones juradas impositivas, facturación, etc.-

 

5. Donación en el exterior. Documentación respaldatoria del origen de los fondos: Además de documentar el origen lícito de los fondos donados, debe demostrar el ingreso de dichos fondos al país, de lo contrario puede interpretarse que son fondos diferentes a los recibidos en virtud de la donación efectuada en el exterior.

 

6. Funcionario que otorga escritura pública dentro de los dos años de haber cesado en su cargo: la Resolución UIF 134/2018 ya no prevé (como lo hacía la Resolución UIF 11/2011 y mod.) que continúe revistiendo como PEP el funcionario hasta dos años siguientes a haber cesado en el cargo. Sin perjuicio de lo anterior, respecto del escribano público como agente de información, rige el denominado “análisis de riesgo” que implica que pueden tener en cuenta la incidencia que aún habiendo cesado en el cargo sigue ostentando el sujeto a efectos de tomar todos los recaudos necesarios para decidir sobre la licitud del origen de los fondos.

 

7. Remisión de dinero por Western Union. Documentación respaldatoria del origen de los fondos: No es una transferencia bancaria, deben documentar el origen lícito de los fondos que luego envían por Western Union.

 

8. Reporte Sistemático Mensual. Obligación de presentación. Fecha de vencimiento: debe presentarse todos los meses, aún sin movimiento. Se deben informar del 1ro. hasta el día 15 de cada mes las operaciones del mes inmediato anterior.

 

9. Reporte Sistemático Mensual. Operaciones a informar: a) Operaciones en efectivo superiores a $ 1.960.000. b) Constitución de sociedades anónimas y de responsabilidad limitada y cesión de participaciones societarias. c) Compraventa de inmuebles superiores a $ 2.800.000 (cualquiera sea el medio y la forma de pago, información que deberá volcarse en el reporte). d) Operaciones sobre inmuebles ubicados en las Zonas de Frontera para desarrollo y Zona de seguridad de fronteras independientemente de las personas adquirentes y monto de las mismas. e) Constitución de fideicomisos.

1. Aceptación de compra efectuada hace más de dos años. Venta posterior: según criterio del API, la venta dentro de los dos años de la aceptación de la compra está gravada.

 

2. Aceptación de compra por parte de persona humana de inmueble con destino de vivienda y venta inmediato posterior. Gravabilidad.: a mi criterio, los dos años desde la adquisición a efectos de definir si la venta está alcanzada por impuesto sobre los ingresos brutos se contabilizan desde la adquisición por parte de quien “compró para”, y no desde la escritura de aceptación de la compra, de lo contrario se le está denegando todo efecto al tiempo transcurrido desde que se adquirió el inmueble, sobre todo si tenemos en cuenta que quien adquirió para otro no podría vender hasta tanto ese sujeto rechace la compra. Pero la interpretación de API es que se cuentan los dos años desde la escritura de aceptación de la compra, por lo que la venta dentro de ese lapso la consideran gravada por el impuesto sobre los ingresos brutos.

 

3. Adjudicación a fiduciante beneficiario de fideicomiso de construcción de inmuebles con destino de vivienda y venta inmediato posterior. Acta de entrega de posesión del año 2014. Gravabilidad de la venta: si el acta de entrega de posesión tiene fecha cierta, la venta no está gravada por impuesto sobre los ingresos brutos porque han pasado más de dos años.

 

4. Adjudicación a persona humana fiduciante beneficiario de fideicomiso de construcción de inmuebles con destino de vivienda. Venta inmediata posterior. Gravabilidad. Exención: API considera que si vende dentro de los dos años está gravada por impuesto sobre los ingresos brutos pero asimismo interpreta que le aplica exención de primera venta de vivienda nueva según artículo 213 inciso q del código fiscal. Se aclara que si el fiduciante beneficiario hubiera sido persona jurídica, igualmente aplica la exención citada.

 

5. Adjudicación de inmueble a socio por disolución y liquidación de sociedad comercial. Gravabilidad. Alícuota. Base de cálculo. Exenciones: La adjudicación está gravada por el impuesto sobre los ingresos brutos, retención al 4,5% excepto exención aplicable, como por ejemplo exención por venta de bien de uso según artículo 213 inciso a código fiscal, en este caso deberán aportar último Balance y certificación contable de que el inmueble identificado bajo partida inmobiliaria xxxx es parte del rubro Bienes de Uso del último Balance, todo intervenido por el Consejo Profesional de Ciencias Económicas que regula la matrícula del contador certificante. La base de cálculo será el valor asignado al inmueble, y en su defecto el avalúo fiscal simple.

 

6. Alícuota aplicable. Venta actual por parte de empresa constructora de un inmueble construido hace 20 años según plano: a la actividad de construcción le corresponde alícuota del 2%, pero Inspección puede oponer que dicho inmueble no fue construido para comercializar por el plazo transcurrido, pretendiendo que retengan al 4,5%. Revisar si la empresa constructora no lo ha incluido en el rubro Bienes de Uso del Balance, porque en caso afirmativo correspondería aplicar exención de venta de bien de uso según artículo 213 inciso a del Código Fiscal.

 

7. Alícuota de retención aplicable: según Resolución API 15/97 y sus modificatorias, es 4,5%. Esta resolución no lo contempla, pero si el transferente es una constructora, la retención es del 2% porque no puede ser superior a la alícuota del impuesto según Ley Impositiva Anual.

 

8. Cesión de boleto con entrega de posesión respecto de inmueble con destino de vivienda por parte de persona humana dentro de los dos años de la adquisición por boleto. Gravabilidad: cesión gravada por impuesto sobre los ingresos brutos. Si la cesión se otorga por escritura pública, el escribano es agente de retención. Si se otorga por instrumento privado, igualmente asesorar que lo abonen porque de lo contrario se devengan intereses resarcitorios, y al momento de otorgar la escritura traslativa de dominio al cesionario, Inspección de Escrituras Públicas les exigirá demostración de que está abonado.

 

9. Cesión por parte de personas humana de boleto de compraventa sin entrega de posesión dentro de los dos años de dicho boleto: no hay gravabilidad en el impuesto sobre los ingresos brutos cuando una persona humana cede derechos.

 

10. Fideicomiso de mera administración. Resolución del contrato de fideicomiso. Adjudicación al fiduciante beneficiario y fideicomisario (persona humana). Venta posterior: respecto de la gravabilidad en ingresos brutos por venta dentro de los dos años, dicho plazo no se cuenta desde la adjudicación por resolución del contrato de fideicomiso sino desde la adquisición por parte de la persona humana en forma previa al aporte al fideicomiso.

 

11. Fundación. Venta. Exención en ingresos brutos: siempre que la venta encuadre en el objeto de la Fundación y ésta última detente personería jurídica, aplica exención del artículo 212 inciso b.

 

12. Fraccionamiento de más de 10 lotes. Venta por parte de herederos del loteador: está gravada la venta de lotes provenientes de fraccionamiento de un inmueble del que hayan resultado más de 10 lotes; o en el caso de la venta de más de 10 lotes en el lapso de dos años desde la primera venta aunque correspondan a distintos fraccionamientos. En el caso planteado los vendedores no son quienes lotearon, por lo que si no venden más de 10 lotes en el lapso de dos años desde la primera venta no están gravados. El escribano no tiene forma de saber -excepto que sea el escribano que interviene en todas las ventas de los mismos sujetos- cuántos lotes pueden haber vendido en el lapso de dos años desde la primera venta, por lo que resulta recomendable que solicite al/a los transferente/s que lo manifieste/n bajo declaración jurada.

 

13. Moneda extranjera. Tipo de cambio a tomar: tipo de cambio promedio entre comprador y vendedor Banco Nación Argentina del día hábil anterior a la configuración del hecho imponible -posesión o escritura, lo que ocurra primero-.

 

14. Persona humana. División de condominio y venta posterior: los dos años a efectos de determinar la gravabilidad en impuesto sobre los ingresos brutos deben computarse desde la adquisición en condominio, no desde la división de condominio. Recordar que a efectos del cómputo de los dos años debe considerarse desde la posesión o escritura, lo que ocurra primero.

 

 

15. Persona humana. Venta de inmueble adquirido en parte por herencia y en parte por compra: el precio de venta que corresponde a la parte del inmueble adquirida por herencia no está gravada (lo mismo ocurre si hubiera sido adquirida por donación); el precio de venta que corresponde a la parte del inmueble adquirido por compra, si transcurrieron menos de dos años desde la posesión o escritura (lo que ocurra primero), está alcanzado por el impuesto.

 

16. Prescripción: se contabiliza desde el 1ro. de enero del año siguiente a que la API toma conocimiento del hecho imponible. La prescripción es de 5 años para sujetos inscriptos en el impuesto sobre los ingresos brutos y de 10 años para los que no lo estén. En el caso de una persona humana que fraccionó un inmueble en más de 10 lotes, la venta de cualquiera de esos lotes en cualquier momento está gravada por el impuesto sobre los ingresos brutos. Si hoy escrituran una venta efectuada por boleto con posesión debidamente sellado, dado que la API tomó conocimiento del hecho imponible en ingresos brutos a través del sellado, y considerando que la persona humana no estaba inscripta en el impuesto sobre los ingresos brutos, si transcurrieron más de 10 años desde el 1ro. de enero siguiente al citado boleto con entrega de posesión las facultades del API para reclamar el impuesto sobre los ingresos brutos están prescriptas.

 

17. Sociedad comercial vende. Boleto de compraventa del año 2011. Escrituración actual. Obligación de retención del impuesto sobre los ingresos brutos: si el titular registral sociedad comercial estaba inscripta en el impuesto sobre los ingresos brutos al momento de configuración del hecho imponible (2011), la obligación se halla prescripta a esta fecha porque han pasado más de cinco años desde el 1ro. de enero del año siguiente a la configuración del hecho imponible. Y si no estaba debidamente inscripta en el impuesto sobre los ingresos brutos, la prescripción es decenal y se cumpliría el 1/1/2022 siempre que no haya habido causales de suspensión o interrupción según Código Fiscal.

 

18. Transacción. Persona humana transfiere inmueble (terreno baldío) adquirido por herencia dentro de los dos años anteriores, en cumplimiento de acuerdo transaccional por determinado monto: no gravado por impuesto sobre los ingresos brutos aunque haya vendido dentro de los dos años de la adquisición porque ésta última fue por herencia.

 

19. Venta de adjudicatario de inmueble en el marco de disolución de sociedad conyugal por divorcio vincular dentro de los dos años de la adjudicación: los dos años para definir la gravabilidad o no en ingresos brutos se cuentan desde el ingreso al patrimonio conyugal, no desde la adjudicación por disolución.

 

 

20. Venta de fideicomiso a terceros: Inspección de Escrituras Públicas analiza la gravabilidad según el fiduciario sea persona humana o jurídica. Si el fiduciario es persona jurídica, la venta siempre estará gravada, sin perjuicio de que puede resultar aplicable alguna exención (por ejemplo un fideicomiso de construcción, exención de primera venta de vivienda nueva artículo 213 inciso q del código fiscal). Si el fiduciario es persona humana y es un fideicomiso de construcción en ph, está gravada la venta, pudiendo resultar aplicable la exención antes citada. Si se tratara de un fideicomiso de urbanización que ha obtenido más de 10 lotes, la venta estará gravada.

 

21. Venta por parte de persona humana de inmueble con destino de vivienda recibido en permuta. En la permuta, quien hoy vende transfirió un inmueble recibido a título de donación. Gravabilidad en ingresos brutos: si la permuta se otorgó dentro de los dos años anteriores a la venta, ésta última está gravada en ingresos brutos, porque la permuta implica adquisición a título oneroso. No incide que la persona humana haya adquirido el inmueble que hoy vende en el marco de una permuta en la cual transfirió un inmueble que recibió a título de donación.

 

22. Venta por parte de persona humana de inmueble rural que destina a explotación: gravado por impuesto sobre los ingresos brutos pero exento por venta de bien de uso según artículo 213 inciso a del código fiscal. El transferente debe aportar al escribano público inscripción en el RUPP (Registro Único de Producciones Primarias). Si no tiene inscripción en el RUPP consultar a Inspección si aceptan otras formas de demostración de que se trata de un bien de uso.

1. Acta de subasta. Alícuota aplicable. Prescripción: repone a la escala del 1% al 2,5%. Respecto de la prescripción, se configura a los diez años contados desde el 1ro. de enero del año siguiente a la configuración del hecho imponible, es decir, a la emisión del instrumento gravado de fecha cierta.

 

2. División de condominio con compensación. Base de cálculo: si a determinado porcentaje de titularidad se lo compensa con cierto precio, ese precio se proyecta al 100% del inmueble. Por ejemplo: si dos condóminos al 50% cada uno deciden dividir el condominio y uno de ellos recibe el 40% y una compensación por el 10% de $ 100.0000, ese valor se proyecta al 100% del inmueble resultando una base de cálculo de $ 1.000.000 a efectos de aplicar el 0,75% en concepto de impuesto de sellos.

 

3. Préstamo de entidad financiera a industria. Prenda en contragarantía a favor de una SGR (Sociedad de Garantía Recíproca). Deudor prendario no es socio partícipe de la SGR: no resulta aplicable la exención en sellos del artículo 236 inciso 50 (contratos celebrados por Sociedades de Garantías Recíprocas con sus Socios Partícipes y todo acto constitutivo de contra-garantías entre las partes mencionadas) porque el deudor prendario no es socio partícipe, pero debe plantearse a Inspección de Escrituras Públicas que el artículo 236 inciso 38 prevé la exención de operaciones financieras activas y sus conexas destinadas a los sectores agropecuario, industrial, minero y de la construcción, por lo tanto si se demuestra que los actos con la SRG incluyendo la prenda en contragarantía son operaciones conexas al préstamo de entidad financiera destinado a la actividad industrial, debería proceder la exención.

 

4. Fideicomiso de construcción en propiedad horizontal. Aportes. Adjudicación. Cesión del carácter de fiduciante y/o beneficiario. Venta a terceros: El contrato de fideicomiso está gravado por sellos si existe previsión de retribución al fiduciario, alícuota del 0,75% sobre dicha retribución. Los aportes al fideicomiso, sea de inmueble, dinero u otros bienes o servicios, no se consideran gravados por impuesto de sellos (interpretación del API de la Resolución 44/2014). La adjudicación está gravada por impuesto de sellos a la escala sobre valor de aportes según certificación contable intervenida por consejo profesional de ciencias económicas. La cesión del carácter de fiduciante y/o beneficiario a título oneroso está gravada al 0,75% sobre precio de cesión. El boleto de venta a terceros y sus cesiones están gravados al 0,5% sobre precio.  Escritura de transferencia de dominio a terceros, gravada a escala sobre precio boleto.

 

5. Fundación. Venta: aplica exención subjetiva artículo 235 inciso 5 código fiscal. Tener en cuenta que las exenciones subjetivas aplican al 50% del impuesto de sellos.

 

6. Mutuo con garantía hipotecaria. Alícuota aplicable: 0,75%. Recordar que si el prestador es entidad financiera, por Ley 11.257 se reduce la alícuota aplicable a la mitad. Esto no es una exención para la entidad financiera, sino una reducción de alícuota. Si quien solicita el préstamo a la entidad financiera es, por ejemplo, una Fundación que tiene exención subjetiva en sellos, la alícuota aludida se reduce a la mitad y de esa mitad el 50% (0,375%) correspondiente a la Fundación está exento del impuesto de sellos.

 

7. Operación en moneda extranjera. Tipo de cambio a tomar: tipo de cambio promedio entre comprador y vendedor Banco Nación Argentina del día hábil anterior a la configuración del hecho imponible -día hábil anterior al boleto; día hábil anterior a la escritura, ambos instrumentos están gravados al 0,5% y escala respectivamente-.

 

8. “Permuta cesión”. Transferencia de inmueble por cesión de posición contractual en boleto de compraventa. Alícuota aplicable: si Inspección lo considera un acto innominado, la alícuota es del 0,75%. Si lo considera como dos actos gravados por distinas alícuotas, la transferencia quedará gravada a la escala del 1 al 2,5% y la cesión de boleto al 0,5%.

 

9. Permuta de inmuebles con integración en efectivo: 0,75% sobre sumatoria de precios asignados a los inmuebles e integración en efectivo. Tener en cuenta que si no se le asigna precio a los inmuebles y el avalúo fiscal del inmueble que se entrega conjuntamente con el dinero es menor que éste último, a efectos fiscales lo considerarán venta con parte de pago en especie y no permuta, correspondiendo aplicar la alícuota a escala del 1% al 2,5% a todas las transferencias onerosas de inmuebles involucradas en la operación.

 

10. Permuta de inmueble por inmueble sin precio: 0,75% sobre avalúo fiscal mayor entre ambos inmuebles, multiplicado por dos.

 

11. Rescisión de boleto de compraventa. Gravabilidad: según Inspección de Escrituras Públicas está gravado a la misma alícuota que el boleto que rescinde, es decir al 0,5%. En la Ley Impositiva Anual el único caso de rescisión prevista es la correspondiente a transferencia de inmuebles, a la que se aplica escala. Recordar que la Ley Impositiva Anual prevé que los casos no previstos están gravados al 0,75%.

 

12. Transferencia de dominio de inmueble como integración de capital suscripto en sociedad anónima: aplica exención en sellos artículo 236 inciso 12 código fiscal. Tener en cuenta que la constitución societaria o aumento de capital es un hecho imponible diferente a la transferencia de inmueble a efectos de la integración del capital suscripto. Si hablamos de la constitución societaria o aumento de capital, el código fiscal prevé exención en el artículo 236 inciso 45 únicamente cuando la sociedad esté constituida o tenga domicilio societario en la Provincia de Santa Fe.

 

13. Base de cálculo: si no hay precio, por disposición del artículo 242 del código fiscal se aplica el artículo 241 que prevé tomar como base una renta mínima del 7% anual del avalúo fiscal por 10 años.

 

14. Disolución de sociedad conyugal. Adjudicación de inmueble a uno de los cónyuges. Obligación de tramitar VIR por ser inmueble rural: si no hay valor en la escritura de adjudicación, Inspección de Escrituras Públicas no exige VIR.

Fundación. Venta: aplica exención artículo 282 inciso 2 del código fiscal. Si la Fundación vende, la exención aplica a la tasa por certificado de registro -0,3%-. Si la Fundación adquiere, la exención aplica a la tasa por inscripción -0,75%-. (f

En el Boletín Oficial de la Provincia de Santa Fe del 13/12/2022 se publicó la Ley 14.186 con vigencia a partir del 1/1/2023.

Se modifica el valor del módulo tributario para impuesto de sellos y tasas, el que se eleva a $1,60.

También se modifica el artículo 19 inciso 1) de la Ley Impositiva Anual reduciendo la alícuota de impuesto de sellos del 0,75% al 0,5% con aplicación, entre otros actos, a:

• permutas de bienes inmuebles
• ventas y permutas de establecimientos comerciales e industriales.
• constitución de créditos hipotecarios, sus prórrogas y ampliaciones.
• disoluciones de sociedad conyugal, cualquiera que fuera la causa
• contratos de prenda; a cargo del deudor.
• constituciones de condominio que no provengan de adjudicaciones hereditarias o conjuntas, y las divisiones de condominio y de cosas cuyo dominio o posesión esté en común, cualquiera fuere el título de adquisición.
• rentas vitalicias y la constitución de derechos reales sobre inmuebles con excepción de hipotecas.
• reglamentos de copropiedad y administración prescriptos por la Ley Nacional N° 13.512
• disoluciones de sociedades comerciales y civiles o la adjudicación de bienes a los socios.
• fianzas personales.
• cesión de derechos y acciones
• toda transacción realizada por instrumento público o privado.